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IV. Tipps und Hinweise für Haus- und Grundbesitzer


Werbungskosten

Abzug von nachträglichen Schuldzinsen?


Schuldzinsen aus einer Finanzierung der Anschaffungskosten bzw. Renovierungskosten für eine vermietete Immobilie können als Werbungskosten angesetzt werden. Ist ein Werbungskostenabzug aber auch dann möglich, wenn die Immobilie veräußert wird? Bei der Veräußerung einer wesentlichen Beteiligung an Kapitalgesellschaften können Schuldzinsen aus der Fremdfinanzierung der Beteiligung auch noch nach Anteilsveräußerung steuermindernd geltend gemacht werden, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Finanzierung genügt. Dies gilt nach Ansicht der Finanzverwaltung und des FG Baden- Württemberg aber nicht gleichermaßen für nachträgliche Schuldzinsen bei der Vermietung und Verpachtung. Mit der Veräußerung der Immobilie soll der Schuldzinsenabzug auch in den Fällen enden, in denen der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Verbindlichkeiten ausgereicht hat. Hinweis: Die Sache liegt dem BFH zur Entscheidung vor. Wollen Sie nachgelagerte Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen, sollten Sie uns die entsprechenden Belege einreichen. Wir werden uns bei Ablehnung der Kosten durch die Finanzverwaltung auf das vor dem BFH anhängige Verfahren berufen.


Gewerblicher Grundstückshandel

Aufteilung in Wohnungseigentum

Um einen gewerblichen Grundstückshandel mit seinen negativen Rechtsfolgen von der unbefristeten Steuerverstrickung der stillen Reserven bis zur Gewerbesteuerpflicht zu vermeiden, müssen Sie als Immobilienbesitzer die sog. Drei-Objekt-Grenze einhalten: Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt in der Regel vor, wenn Sie mehr als drei selbständige Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußern. Wenn bereits beim Erwerb der Grundstücke feststeht, dass sie zur Veräußerung bestimmt sind, führt ausnahmsweise auch schon die Veräußerung von weniger als vier Objekten zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Nach Ansicht des BFH liegt eine bedingte Veräußerungsabsicht und damit auch ein gewerblicher Grundstückshandel bei späterer Veräußerung nur einer Wohneinheit vor, wenn das Grundstück im Rahmen des Kaufvertrags durch Teilungserklärung noch in derselben Urkunde in mehrere Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Dann wird nicht die ungeteilte Immobilie erworben, sondern die einzelnen Miteigentumsanteile. Handelt es sich um mehr als drei Einheiten, liegt eine bedingte Veräußerungsabsicht und damit ein gewerblicher Grundstückshandel vor, auch wenn später nur ein Objekt veräußert wird und die Veräußerung auch noch nach Ablauf der Fünfjahresfrist erfolgt. Hinweis: Planen Sie den Erwerb einer Immobilie und beabsichtigen Sie zugleich, diese in Miteigentumsanteile aufzuteilen? Dann sollten Sie zuvor mit uns Rücksprache halten, um bei einem späteren Verkauf ungewollte Steuernachteile zu vermeiden.


Verbilligte Wohnraumüberlassung

Einheitliche Grenzen ab 2012

Bislang gab es zwei Grenzen, die Sie einhalten mussten, damit eine Wohnraumüberlassung unterhalb der ortsüblichen Miete (häufig bei Mietverhältnissen mit Angehörigen) seitens der Finanzverwaltung als Mietverhältnis anerkannt wurde und entsprechende Verluste geltend gemacht werden konnten:
1. Bei einer Überlassung zu weniger als 56 % der ortsüblichen Miete wurde das Mietverhältnis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
2. Lag die Miete zwischen 56 % und unter 75 % der ortsüblichen Miete, musste anhand einer sog. Totalüberschussprognose nachgewiesen werden, dass mit der Vermietung langfristig ein Überschuss erzielt wird. Fiel diese Prognose negativ aus, erfolgte ebenfalls eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil.
3. Ab Erreichen der 75%-Grenze ging die Finanzverwaltung von einem vollentgeltlichen Mietverhältnis mit vollem Werbungskostenabzug aus.
Ab dem 01.01.2012 gibt es nur noch eine Grenze: Nur wenn die vereinbarte und tatsächlich gezahlte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, erfolgt eine Aufteilung in einen unentgeltlichen und entgeltlichen Teil. In allen anderen Fällen wird das Mietverhältnis ohne Prüfung einer Totalüberschussprognose als vollentgeltlich anerkannt. Dies stellt eine wesentliche Verfahrenserleichterung dar. Hinweis: Vorsicht ist aber geboten, wenn der zwischen Angehörigen vereinbarte Mietzins zwischen 56 % und 65 % liegt. Nach dem neuen Recht haben Sie keine Möglichkeit mehr, unter Berufung auf die Totalüberschussprognose eine Anerkennung des Mietverhältnisses als vollentgeltlich zu erreichen. In diesem Fall sollten Sie also überlegen, spätestens ab dem 01.01.2012 die Miete auf mindestens 66 % der ortsüblichen Miete anzuheben, um zukünftig eine Anerkennung als vollentgeltliches Mietverhältnis zu sichern. Dazu sind Sie natürlich auf die Mitwirkung Ihres Mieters angewiesen, da es regelmäßig einer Vertragsänderung bedarf.


Grunderwerbsteuer

Ist die Anknüpfung an Grundbesitzwerte verfassungswidrig?

Die Grunderwerbsteuer beläuft sich nicht mehr bundeseinheitlich auf 3,5 %, sondern liegt mittlerweile - je nach Bundesland - zwischen 3,5 % und 5 %. Bemessungsgrundlage für die Bestimmung der Steuer ist normalerweise die Gegenleistung, also der Kaufpreis. In Ausnahmefällen, insbesondere bei Umwandlungen und Anteilsvereinigungen oder -übertragungen, bestimmt sie sich nach den Grundbesitzwerten. Der BFH bezweifelt jedoch, dass diese Anknüpfung an die Grundbesitzwerte verfassungsgemäß ist und hat diese Frage dem BVerfG vorgelegt. Hinweis: Bemisst sich die Grunderwerbsteuer in Ihrem Fall nach den Grundbesitzwerten, sollten Sie Einspruch gegen den Bescheid einlegen und sich auf das vor dem BVerfG anhängige Verfahren berufen. Enthält der Bescheid bereits einen entsprechenden Vorläufigkeitsvermerk, ist kein zusätzlicher Einspruch erforderlich. Legen Sie uns daher zeitnah Ihren Grunderwerbsteuerbescheid vor, damit wir rechtzeitig die weiteren Schritte für Sie


Einheitsbewertung von Grundvermögen

Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer?

Die Gerichte beschäftigt zurzeit die Frage, ob die Grundsteuer, die Hauseigentümer entrichten müssen, verfassungsgemäß ist. Würde die Verfassungswidrigkeit festgestellt werden, könnte dies zu dem positiven Ergebnis führen, dass Sie bis zum Erlass eines neuen verfassungskonformen Gesetzes keine Grundsteuer mehr bezahlen müssen und eventuell sogar Grundsteuer für die vergangenen Jahre erstattet erhalten. Diskussionspunkt ist dabei die Art und Weise der Berechnung der Grundsteuer, die sich an Einheitswerten für Ihr Grundstück auf den Stichtag 01.01.1964 bzw. 01.01.1935 im Beitrittsgebiet orientiert. Der BFH sah aber trotz verfassungsrechtlicher Zweifel und der sich aus den lange zurückliegenden Wertermittlungszeitpunkten ergebenden Wertverzerrungen jedenfalls für die Stichtage bis zum 01.01.2007 keinen Verfassungsverstoß. Gegen das Urteil wurde jedoch Verfassungsbeschwerde eingelegt. Hinweis: Sie sollten daher fristgemäß Einspruch gegen die diesbezüglichen Einheitswert- bzw. Grundsteuermessbescheide einlegen und sich auf das anhängige Verfahren vor dem BVerfG beziehen. Ist die Einspruchsfrist bereits abgelaufen, kommt ein spezieller Änderungsantrag in Betracht. Nur in diesen Fällen können Sie von einer späteren positiven Entscheidung des BVerfG profitieren mit der Konsequenz, dass Sie die gezahlte Grundsteuer erstattet erhalten.